Nájem a vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem upravuje občanský zákoník a při výpovědi z nájmu se jím musím obě strany striktně řídit. Přesto představuje ukončení nájmu častý problém. Za jakých okolností může dojít k výpovědi?
Pokud nastanou okolnosti, které vedou nájemce nebo pronajímatele k potřebě ukončit nájem, realitní odborníci vždy doporučují pokusit se nejprve dohodnout. Výpověď totiž není jediným řešením. Daleko jednodušší pro obě strany je podepsat dohodu o ukončení nájmu. „Dohoda o ukončení nájmu je dvoustranným právním úkonem, který vyžaduje souhlas obou stran. Ty se musí dohodnout na termínu ukončení nájmu nebo na podmínkách, kdy nájem vyprší. V dohodě nemusí být uveden žádný důvod ukončení nájemního vztahu a ani se na ni nevztahuje standardní výpovědní lhůta,“ objasňuje Jana Kindlová z realitní kanceláře Domov, která svým klientům nabízí i právní poradenství v podobných situacích. Pokud se ovšem obě strany nedohodnou, přichází na řadu výpověď. Tu může podat pronajímatel i nájemce.
Výpověď musí být druhé straně vždy doručena písemně, ideálně doporučeným dopisem. Výpovědní doba je standardně 3 měsíce, pokud se smluvní strany v nájemní smlouvě nedohodnou jinak.
Výpověď ze strany nájemce
Při výpovědi nájemní smlouvy ze strany nájemce je důležité, zda je nájemní smlouva sepsána na dobu určitou nebo dobu neurčitou. V případě, že je nájem sjednán na dobu neurčitou, může nájemce dát výpověď bez udání důvodu. Výpovědní lhůta začíná běžet od prvního dne v kalendářním měsíci navazujícím na měsíc, ve kterém byla výpověď doručena pronajímateli.
V případě, že je nájem sjednán na dobu určitou, může nájemce dát pronajímateli výpověď v případě, když se osobní okolnosti nájemce změnily natolik, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. „Typicky se jedná o získání zaměstnání v jiném městě nebo i ztrátu schopnosti platit nájemné z důvodu ztráty nebo změny zaměstnání,“ doplňuje Jana Kindlová.
Druhým případem je, když se nemovitost stane nepoužitelnou k bydlení nebo když pronajímatel neodstranil poškození či vadu nemovitosti ve lhůtě, která mu byla dána nájemcem. Za těchto okolností může dojít k ukončení nájmu neprodleně po doručení výpovědi.
Výpověď ze strany pronajímatele
Pronajímatel může dát nájemci výpověď z nájmu v několika případech a opět je důležité rozlišovat, zda je nájem sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. V případě nájemní smlouvy na dobu určitou má pronajímatel možnost jednoduše vyčkat na konec nájmu, musí však nájemci zaslat výzvu k ukončení nájmu, a to s dvouměsíčním předstihem. V opačném případě nájem běží dál po dobu dalších 6 měsíců.
Chce-li pronajímatel nájem vypovědět před uplynutím smluvené doby, musí k tomu mít důvod. Tím může být například neplacení nájemného, závažné poškození nemovitosti nebo úmyslné spáchání trestného činu na pronajímateli nebo na členu jeho rodiny. Výpovědní lhůta je taktéž tři měsíce nebo podle toho, jak je stanoveno ve smlouvě. „Při snaze vystěhovat nájemce, který neplatí, je třeba myslet i na to, že doba nezaplacení nájmu a služeb musí být alespoň tři měsíce.“ dodává Jana Kindlová.
Pro výše zmíněné důvody může pronajímatel nájem vypovědět i v případě smlouvy na dobu neurčitou. V tomto případě je dalším legitimním důvodem, když pronajímatel potřebuje nemovitost pro svého příbuzného. „Při výpovědi je třeba do dokumentu uvést poučení nájemce o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. Toto poučení je velmi důležité a jeho nepřítomnost ve výpovědi je důvodem neplatnosti výpovědi. Proto je v jakýchkoli rozporných situacích lepší obrátit se na právníky, kteří mají s těmito případy zkušenosti,“ uzavírá Jana Kindlová za realitní kancelář Domov.