Nájem, pronájem, podnájem. Tři pojmy, se kterými se za život setkáte několikrát. Ať už jste v roli majitele nemovitosti nebo v roli zájemce o bydlení. České zákony ovšem rozeznávají jen pojmy dva, a to nájem či podnájem. Který má jaké náležitosti? Fakta osvětlil David Novotný z realitní společnosti Bohemian Estates.
„Oba pojmy mají svůj specifický význam a právní regulaci a je potřeba je rozlišovat,“ upozorňuje hned na začátku David Novotný. Zároveň však dodává, že se v praxi setkáte jak s nájmem, tak podnájmem. Pozor však na smluvní dokumentaci, která musí odpovídat.
Právní rámec nájmu
Nájmem rozumíme pronájem nemovité věci, jako je byt, dům nebo komerční prostor, za úplatu. Nemovitost pronajímá pronajímatel, ten ovšem nemusí být vlastníkem nemovitosti. Nájem je poskytován za stanovených podmínek a protiplatbu, která se nazývá nájemné. „Klíčovým dokumentem je zde nájemní smlouva, a ta upravuje vzájemná práva a povinnosti nájemce a pronajímatele. Setkat se můžeme i s pojmem nájemník, což je vlastně nájemce. V praxi lze užívat oba pojmy, nájemce je však podle zákona správně,“ vysvětluje David Novotný.
Nájem komerčních i bytových prostor je v České republice upraven a regulován občanským zákoníkem a dalšími předpisy. Podle nich má nájemce základní práva, například na přiměřené nájemné nebo právo na užívání nemovitosti. Nájemce je také ze zákona do jisté míry chráněn před výpovědí ze strany pronajímatele.
Právní rámec podnájmu
Oproti nájmu podnájem znamená, když nájemce pronajme část nemovitosti jiné osobě. „Jinými slovy, jedná se o přesun práva užívat nemovitost ze strany původního nájemce na další osobu. Tato osoba se poté nazývá podnájemce nebo podnájemník,“ doplňuje Novotný a rovnou uvádí i příklad.
„My si jako společnost, která se zabývá správou nemovitostí, pronajímáme nemovitost od vlastníka. Následně ji pronajmeme další osobě, se kterou uzavřeme podnájemní smlouvu. Jsme jakýmsi prostředníkem mezi vlastníkem a podnájemníkem. Podnájemník nemá žádný přímý smluvní vztah s vlastníkem nemovitosti, vše řeší jen s námi jakožto s pronajímatelem.“
Podnájem však má svá specifika a omezení. Podnájemní smlouvu lze uzavřít jen na tu část nemovitosti, kterou má pronajímatel sám pronajatou a nájemní smlouvu nesmí tuto možnost vylučovat. Vlastník nemovitosti zároveň musí být vždy o podnájmu informován.
„Důležité je také vědět, že podnájemní smlouva nemá podle zákona předepsané žádné náležitosti, vždy záleží na konkrétní domluvě. Doporučujeme ale dodržet, aby v ní bylo určeno vše podstatné. Především smluvní strany, bližší definice předmětu podnájmu, výše nájemného, způsob platby a také doba trvání podnájmu a možnost prodloužení této doby,“ uzavírá David Novotný za Bohemian Estates.