Koupě investiční nemovitosti je jedním z nejzajímavějších a nejméně riskantních způsobů zhodnocení peněz do budoucna. Základním předpokladem je koupě lukrativního bytu v dobrém stavu a za výhodnou cenu, v atraktivní lokalitě s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Ačkoli je výhodný nákup nemovitosti důležitým článkem investičního řetězce, sám o sobě nestačí. To, co dělá investici skutečně rentabilní, je efektivní správa. Nedílnou součástí je i pečlivý výběr nájemníků a eliminace neplatičů.
Výnos z nemovitosti záleží nejen na tom, jak nakoupíte na realitním trhu, ale také na tom, komu a za jakých podmínek se vám ji podaří pronajmout. Výběr nájemníka se přímo promítá do výše čistého výnosu. Zatímco u hrubého výnosu jde o porovnání pořizovací ceny s inkasovaným ročním nájemným, do čistého výnosu se musí započítat i náklady za nezbytné běžné opravy, pravidelná údržba a způsobené škody. Špatný výběr nájemníka tedy přímo ohrožuje výnosnost investice. Podobné je to i s vysokou fluktuací nájemníků, při které vznikají další náklady, pokud se vám nedaří nemovitost pronajímat nepřetržitě a máte velké prodlevy v obsazování bytu jednotlivými nájemníky.
Každý, kdo má zkušenosti s pronajímáním nemovitosti, ví, že vykonávání její správy se pojí s celou řadou kompetencí. Na počátku je třeba zvládnout roli realitního makléře a inzerenta, časem se k tomu s prvním nájemníkem přidávají právní a účetní znalosti. K tomu je nutné čas od času fungovat jako opravář, uklízečka, malíř a v případě nepříjemností i jako vymahač a vyhazovač. Riziko neplatičů může ohrozit výnosy, které jste si pečlivě vypočítali na papíře, a tím vás připravit o radost z příjemného výdělku. V praxi tak sen o bezpracném přivýdělku rychle střídá vystřízlivění a z koníčku při zaměstnání se v mnoha případech stává práce na plný úvazek. Časová investice je tu velká, přitom čas je nejcennější komoditou.
Neplatiči jsou noční můrou
„Výhodnou investicí se byt stává až ve chvíli, kdy je dlouhodobě a dobře pronajatý solventním nájemníkům se spolehlivou platební morálkou. Největší noční můrou jsou neplatiči, tzv. střídači a jinak problematičtí nájemníci, kteří vás stojí spoustu peněz a času. Toto riziko je zapotřebí eliminovat, nebo alespoň minimalizovat hned na začátku,“ říká David Novotný, majitel a jednatel nezávislé realitní společnosti Bohemian Estates International, která se už více než 10 let zabývá nákupem, správou a prodejem nemovitostí, nejen těch investičních.
Pokud neprovozujete investiční byty jako svoji práci na plný úvazek, je lepší správu svěřit profesionálům. Kvalitní správce dokáže s vaším souhlasem, ovšem bez vaší asistence řešit v podstatě vše, co nájemní vztah obnáší. Od vyhledání vhodného, bezdlužného nájemníka přes vybírání nájemného včetně zajištění minimalizace jeho výpadku po běžnou údržbu, opravy a veškerý styk s úřady či dodavateli služeb a energií. Vy pak už jen v klidu pobíráte rentu.
„Služba garantovaný nájem vás zprostí všech starostí a rizik. Nemovitost si od vás pronajmeme, vyhledáme spolehlivého nájemníka a prověříme jeho bezdlužnost. Poté s ním uzavřeme podnájemní smlouvu. Vám platíme sjednané nájemné, i když je nemovitost neobsazená či podnájemníci neplatí. Řešíme tedy starost o podnájemníka i nemovitost. Po ukončení nájmu garantujeme předání nemovitosti v perfektním stavu,“ popisuje Novotný službu. Investiční byty přinášejí majitelům hned dvojí zhodnocení: jednak je to samotný výnos z nájmu, druhak je to zhodnocování koupené nemovitosti jako takové. Investování do nemovitosti je také dobrým způsobem, jak si spořit na důchod a zajistit si životní standard i ve stáří, aniž byste si museli spoléhat na státní prostředky.