Neplatiči představují hlavní riziko investice do nemovitosti. Byt na lukrativní adrese si můžete pořídit sami, avšak někdy se problémům stejně nevyhnete. Nájemníci představují nepředvídatelný lidský faktor a jejich jednání vám v důsledku může zhatit pečlivě spočítaný výnos.
Občanský zákoník obecně poskytuje větší ochranu nájemníka před pronajímatelem, takže vystěhovat problematického nájemníka a domoci se svých peněz může být složitější. „Výnos z investičního bytu je závislý na poměru mezi kupní cenou a výší nájmu. Významný problém proto představuje každý měsíc, kdy od nájemníků nedostanete zaplaceno, především pokud sami splácíte hypotéku na danou nemovitost. Výhodnou investicí se byt stává až ve chvíli, kdy je dlouhodobě a dobře pronajatý solventním nájemníkům se spolehlivou platební morálkou,“ upozorňuje David Novotný, majitel a jednatel realitní společnosti Bohemian Estates, která poskytuje komplexní realitní servis včetně profesionální správy krátkodobých i dlouhodobých pronájmů.
Největší noční můrou investorů jsou proto neplatiči, tzv. střídači a jinak problematičtí nájemníci, kteří vás stojí spoustu peněz a času. Toto riziko je zapotřebí eliminovat, nebo alespoň minimalizovat hned na začátku.
Neprůstřelná smlouva
Aby se majitel nemovitosti vyvaroval budoucích nepříjemností, v první řadě by si měl zájemce prověřit v insolvenčním rejstříku volně dostupném na webu Justice.cz. Důležitým krokem je sepsání neprůstřelné smlouvy, která pronajímateli zajistí zákonnou vymahatelnost případného dluhu. Smlouva o pronájmu by měla obsahovat přesnou specifikaci pronajaté nemovitosti nebo bytu. To znamená nejen adresu, ale u domu i katastr a v případě bytu také podlaží a číslo bytové jednotky, aby se předešlo záměně.
Dále by měla smlouva obsahovat údaje o platbě nájemného, jeho výši, splatnost a číslo účtu, kam nájemné hradit. Celá částka by měla být rozdělena do samostatných položek – za nájem, zálohy na služby, ideálně s rozpisem, jaké služby jsou v rámci nájmu poskytovány. Častou chybou pronajímatelů je například účtování fondu oprav. Pokud dojde v dalším zúčtovacím období k navýšení záloh dodavatelskými subjekty, navýší se zálohy i nájemci.
Garantovaný nájem bez starostí
Zvláště pokud neprovozujete investiční byty jako svoje zaměstnání na plný úvazek, je lepší správu svěřit profesionálům. Kvalitní správce dokáže s vaším souhlasem řešit v podstatě vše, co nájemní vztah obnáší. Pro všechny, kteří chtějí inkasovat pravidelný nájem a o nic se nestarat, existuje služba garantovaný nájem. Je také ideální pro majitele, kteří si byt koupili na hypotéku a nechtějí se dostat do problémů, když zrovna byt není obsazen nájemníkem nebo nájemník neplatí. „Funguje to tak, že si nemovitost od vás pronajmeme, vyhledáme spolehlivého nájemníka a prověříme jeho bezdlužnost. S podnájemníkem uzavřeme podnájemní smlouvu. Vám platíme sjednané nájemné, i když je nemovitost neobsazená podnájemníky či nastal problém s neplatiči. Po ukončení nájmu garantujeme předání nemovitosti v perfektním stavu,“ uzavírá Novotný.