Kupní smlouva je pravděpodobně tím nejdůležitějším právním dokumentem, který provází nákup či prodej nemovitosti. Ať už jste tak na jakékoli straně barikády, je ve vašem zájmu, aby kupní smlouva obsahovala vše, co obsahovat má. Jaké náležitosti v ní nesmí chybět, na co si musíte dát při podpisu pozor a proč nedoporučujeme používání vzorů stažených z internetu?
Změna vlastnictví nemovitosti na základě kupní smlouvy je upravena občanským zákoníkem, avšak specifické požadavky na její obsah upravuje Katastrální zákon. Zároveň je nutné, aby měla kupní smlouva vždy písemnou podobu, v opačném případě je neplatná. Náležitosti kupní smlouvy jsou poté rozděleny na podstatné a nepodstatné a přestože ty nepodstatné nejsou dle zákona povinné, většina odborníků je doporučuje do kupní smlouvy zahrnout.
Mezi podstatné náležitosti kupní smlouvy patří identifikace smluvních stran, identifikace předmětu převodu, určení kupní ceny a podpisy účastníků. Nepodstatné náležitosti jsou například ujednání o způsobu úhrady ceny, specifikace případných vad nemovitosti, specifikace způsobu a data předání nemovitosti a možnosti odstoupení od smlouvy či smluvní pokuty v případě porušení povinností jednou ze stran. „Jak bylo však již naznačeno, při sepisování kupní smlouvy, musí být brány v potaz i požadavky katastrálního zákona tak, aby katastrální úřad zapsal převod vlastnického práva k nemovitosti bez problémů,“ doplňuje David Novotný, majitel a jednatel nezávislé realitní společnosti Bohemian Estates International.
Ten upozorňuje zejména na specifikaci předmětu převodu vlastnictví. „Při převodu nemovitosti je nutné tuto nemovitost dostatečně specifikovat. Jedná-li se o byt, musíme uvést číslo jednotky a její pojmenování, označení budovy, označení pozemku, katastrální území a katastrální úřad a nesmíme zapomínat na označení případných okolních pozemků. Tím mám na mysli zejména přístupové cesty nebo v případě bytu podíl na společných prostorách.“
Vady nemovitosti
Kupní smlouva by měla taktéž specifikovat práva a povinnosti smluvních stran, a to hlavně povinnost prodávajícího konkrétně a detailně specifikovat všechny vady a nemovitosti, a to jak faktické, tak právní. „Přestože toto není ze zákona podstatnou náležitostí kupní smlouvy, bez toho bych kupní smlouvu nikdy nepodepsal. Tento oddíl totiž slouží k popsání nejen faktických vad, ale i k popsání všech břemen, případného zástavního práva, exekuce či jiných právních sporů a dluhů,“ popisuje Novotný. Specifikace vad v kupní smlouvě je však hlavně v zájmu prodávajícího. Zákon totiž určuje dobu odpovědnosti prodávajícího za skryté vady, a to po dobu pěti let. „V případě zjištění zásadních vad, které omezují možnost využívání nemovitosti, může dojít k odstoupení do kupní smlouvy, a prodávající je v takovém případě povinen kupujícímu vrátit kupní cenu nemovitosti a uhradit odškodné,“ dodává David Novotný.
I když jsou ale všechny vady v kupní smlouvě zmíněny, neznamená to automaticky to, že je kupec vždy chráněn a nedochází k problémům. Dle odborníků není žádnou výjimkou, že si kupec kupní smlouvu pořádně nepročte. „Má-li již někdo s kupní smlouvu předešlou zkušenost, pak možná rozumí užitým pojmům a všem náležitostem. I tak si ale myslím, že není od věci nechat kupní smlouvu zhotovit právníkem, který je v dané problematice znalý. Ostatně, tuto službu nabízí jakákoli férová realitní společnost. My kupní smlouvu buď sami zhotovíme nebo ji, je-li zhotovená druhou stranou, posuzuje naše právní oddělení,“ uzavírá David Novotný za Bohemian Estates International.