Co vás všechno čeká, když se rozhodnete pořídit investiční byt? Mějte v první řadě na paměti, že koupí vhodného investičního objektu starosti nekončí. O nemovitost je třeba se pravidelně starat – výnos z investičního bytu je závislý na poměru mezi kupní cenou a výší nájmu. Významný problém proto představuje každý měsíc, kdy od nájemníků nedostanete zaplaceno, především pokud sami splácíte hypotéku na danou nemovitost.
Výhodnou investicí se byt stává až ve chvíli, kdy je dlouhodobě a dobře pronajatý solventním nájemníkům se spolehlivou platební morálkou. Největší noční můrou investorů jsou proto neplatiči, tzv. střídači a jinak problematičtí nájemníci, kteří stojí spoustu peněz a času. Toto riziko je zapotřebí eliminovat, nebo alespoň minimalizovat hned na začátku.
Právě dobrá dlouhodobá obsazenost nájemníky je pro majitele častým kamenem úrazu, spory s problematickými nájemníky totiž odčerpávají čas i energii. I samotné běžné činnosti vykonávané v rámci správy nemovitosti zaberou více než pár minut týdně, jak se často nezkušení laici mylně domnívají. A pokud všechno neklape, jak má, může se stát, že rychlé výměny nájemníků a vymáhání dluhů od neplatičů nejen ohrozí výhodnost investice, ale také ji mohou citelně prodražit. Nájemníky je potřeba pečlivě vybírat především kvůli výši čistého výnosu. Tzv. hrubý výnos totiž snadno spočítáte z poměru pořizovací ceny vůči ročnímu nájemnému, nicméně do čistého výnosu musíte započítat i náklady za nezbytné běžné opravy nemovitosti nebo fluktuaci nájemníků, kdy vznikají další náklady.
Správa nemovitosti vyžaduje zkušenosti i spoustu času
„Mnoho lidí, kteří si nemovitost s investičním záměrem pořizují poprvé, má za to, že to hravě zvládnou, i když nemají zkušenosti. Stačí najít rozumného nájemníka, dohodnout se na nájmu, podepsat smlouvu a přijít byt čas od času zkontrolovat. Realita je často vyvede z omylu a ukáže, kolik práce to reálně obnáší a s jakými neočekávanými problémy se musí potýkat,“ říká David Novotný, majitel a jednatel nezávislé realitní společnosti Bohemian Estates International, která se už více než 10 let zabývá nákupem, správou a prodejem nemovitostí, nejen těch investičních. Spravuje nyní přes 500 nemovitostí v hodnotě 2,5 miliardy Kč.
„Pro všechny, kteří chtějí inkasovat pravidelný nájem a o nic se nestarat, existuje služba garantovaný nájem. Je také ideální pro majitele, kteří si byt koupili na hypotéku a nechtějí se dostat do problémů, když zrovna byt není obsazen nájemníkem nebo nájemník neplatí,“ vysvětluje David Novotný a pokračuje: „Funguje to tak, že si nemovitost od klienta pronajmeme, vyhledáme spolehlivého nájemníka a prověříme jeho bezdlužnost. S podnájemníkem uzavřeme podnájemní smlouvu. Vám platíme sjednané nájemné, i když je nemovitost neobsazená podnájemníky či nastal problém s neplatiči. Po ukončení nájmu garantujeme předání nemovitosti v perfektním stavu,“ uzavírá Novotný.